Como ler a matrícula de um imóvel

Todo imóvel regularizado no Brasil tem uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da sua localização. Ela reúne, em ordem cronológica, a descrição do imóvel e todos os atos que afetaram sua propriedade. Saber lê-la é o primeiro passo de qualquer compra segura.

A estrutura da matrícula

A certidão de matrícula costuma ter três partes:

• Cabeçalho: número da matrícula, cartório e data de abertura.
• Descrição do imóvel: localização, área, confrontações e, quando houver, número de contribuinte do IPTU.
• Atos registrados: a sequência de registros (R) e averbações (AV), numerados em ordem.

R e AV: qual a diferença?

Registros (R.1, R.2…) são os atos que constituem ou transferem direitos sobre o imóvel, como uma compra e venda, uma doação, uma hipoteca ou uma alienação fiduciária.

Averbações (AV.1, AV.2…) são alterações e anotações sobre o que já está registrado: casamento do proprietário, construção de uma casa, mudança do nome da rua, cancelamento de uma hipoteca, uma indisponibilidade de bens.

Leia a matrícula até o fim. Um único ato no final da certidão pode mudar completamente a situação do imóvel.

O que conferir antes de comprar

• Quem é o proprietário atual: o último ato de transmissão deve estar em nome de quem está vendendo.
• Ônus ativos: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou cláusulas de inalienabilidade que não tenham sido canceladas por averbação posterior.
• Indisponibilidade: uma averbação de indisponibilidade impede a venda até ser cancelada.
• Área e descrição: se correspondem ao imóvel que está sendo visitado, inclusive a construção.
• Estado civil: vendedores casados, em regra, precisam da concordância do cônjuge.

Como obter a certidão

A certidão pode ser solicitada diretamente ao cartório ou pela plataforma eletrônica oficial dos registros de imóveis (ONR), sem sair de casa. Para escrituras e financiamentos, costuma-se exigir certidão emitida há no máximo 30 dias.