Usucapião extrajudicial em cartório: passo a passo

A usucapião é a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, contínua e sem oposição. Até 2015, ela dependia sempre de um processo judicial. O Código de Processo Civil criou a usucapião extrajudicial, processada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis (art. 216-A da Lei de Registros Públicos).

Quem pode usar a via do cartório

A via extrajudicial é uma alternativa à judicial, e não uma nova modalidade de usucapião. Os requisitos de cada modalidade (tempo de posse, justo título, boa-fé, moradia) continuam os mesmos do Código Civil. O que muda é o caminho.

Os documentos principais

• Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores.
• Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a respectiva anotação de responsabilidade técnica.
• Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente.
• Justo título ou outros documentos que comprovem a origem e a continuidade da posse, como contratos, recibos e o pagamento do IPTU.

As etapas

1. Requerimento: apresentado pelo advogado ao Registro de Imóveis, com toda a documentação.
2. Notificações: os titulares de direitos na matrícula e os confrontantes que não assinaram a planta são notificados. Desde 2017, o silêncio é interpretado como concordância.
3. Entes públicos: União, estado e município são cientificados para se manifestar.
4. Edital: publicado para ciência de terceiros eventualmente interessados.
5. Registro: não havendo impugnação e estando a documentação em ordem, a usucapião é registrada e o imóvel passa ao nome do requerente.

Se houver impugnação que não possa ser resolvida no cartório, o caso pode seguir para a via judicial.

Vale a pena?

Em situações sem conflito e com boa documentação, a via extrajudicial tende a ser mais rápida do que o processo judicial. A escolha do caminho depende de uma análise prévia da posse e dos documentos disponíveis.