Ação renovatória: o prazo que o lojista não pode perder
A lei protege o ponto comercial, mas só para quem age dentro de uma janela de seis meses. Saiba quem tem direito e como não perder o prazo.
Para quem tem um negócio em imóvel alugado, o ponto comercial costuma valer tanto quanto o próprio estoque. A Lei do Inquilinato garante ao locatário o direito de renovar o contrato mesmo sem a concordância do locador, por meio da ação renovatória, desde que cumpridos alguns requisitos.
Quem tem direito (art. 51)
- O contrato deve ser escrito e com prazo determinado.
- O prazo do contrato, ou a soma de contratos escritos sem interrupção, deve ser de pelo menos cinco anos.
- O locatário deve explorar o mesmo ramo de atividade há pelo menos três anos ininterruptos.
A janela de seis meses
O ponto mais sensível é o prazo. A ação deve ser proposta no intervalo entre um ano e seis meses antes do término do contrato (art. 51, §5º). Se for proposta antes ou depois dessa janela, o direito à renovação é perdido.
É um prazo decadencial: não se suspende nem se interrompe. Perder a janela significa perder a proteção do ponto.
Quando o locador pode recusar
A lei prevê situações em que o locador não é obrigado a renovar, por exemplo quando precisa fazer obras determinadas pelo poder público ou quando vai usar o imóvel para si (art. 52). Essas hipóteses são discutidas no próprio processo.
Negociar primeiro
Ajuizar a ação no prazo não impede a negociação. Muitas renovações se resolvem em acordo, e a ação proposta a tempo garante o direito enquanto as partes conversam.